为进一步加强城乡规划的宏观管理，理顺规划管理体制，健全乡镇规划管理机构，规范建房条件和建房审批管理程序，提高村民建房规划设计水平，我局组织起草了《通山县农村村民建房暂行管理办法》（以下简称《办法》），现将有关情况说明如下：

一、制定《办法》的必要性

城乡规划管理是各项建设活动的重要依据，是推进城乡一体化建设健康、有序发展的重要保障和前提。随着社会经济的发展和农村村民收入的不断增加，违法占地建房、擅自扩大建房的热潮也在悄然兴起。其主要因素和表现有以下方面：

一是村民规划意识淡薄。尤其是有的村民对相关法律、法规了解不多或不了解，随意、盲目进行建设，导致规划管理的作用没有得到充分发挥。

二是未批先建或超批多占，无序建设。即：有的在未取得任何审批手续的情况下擅自建房，甚至非法占用耕地，拆除难度大，即使能依法强制拆除，也留下了不稳定隐患；有的在建房过程中擅自放样，批少占多，批甲地建乙地，骑路、零散等杂乱无章建房时有发生，有的甚至侵占渠道、水塘、公用通道等；建筑式样不规范，五花八门；土地浪费严重，基础设施不配套。

三是非法占用土地现象严重。由于按法定程序取得国有土地使用权与直接从农民手中买土地的差价很大，农村特别是城乡结合部集体土地非法转让行为比较多，很多城镇居民、个体户、国家工作人员擅自与村民签订买卖协议购置宅基地。

四是设计和施工监管不规范。不少村民建房存在质量安全隐患，其设计、施工水平直接关系到建房户的生命财产安全。这些问题的存在，不同程度地影响了城乡建设、城乡经济发展、群众利益、政府形象甚至影响社会稳定。

为规范农村村民建房行为，集约节约用地，改善农村人居环境，保护传统文化，突显鄂南民居特色，建设美丽乡村，推动城乡发展一体化，同时解决好农村村民建房规划管理中存在的上述问题，保障城乡规划的实施，通山县农村村民建房暂行管理办法》（以下简称《办法》），十分必要。

二、制定《办法》的主要依据和起草过程

1.主要依据

制定《办法》的主要依据是：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《湖北省土地管理条例》、《湖北省城乡规划条例》、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》、《咸宁市农村村民个人建房管理暂行规定》等有关法律、法规的规定。

2.起草过程

我局于2021年9月27日将《办法》征求意见稿送达县司法局、县住房和城乡建设局、县自然资源和规划局、林业局等部门。各部门经研究分别反馈了意见：县司法局反馈意见：1、建议将第二十一条中“获得半数以上通过的”修改为“经到会人员的过半数同意通过的”。2、建议在第二十二条第二款后增加“村民应当按照审批要求建房，未经批准的，不得建房”。3、建议在第三十八条后增加第四款内容：“非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任”。县林业局反馈意见：1、建议在第十四条中“禁止在农村下列区域新建、改扩建个人住宅”添加一款：“公益林和天然林林地。”2、建议将第二十二条第二段修改为：“乡镇人民政府在审批工作中，由农业农村（经管）部门负责审核资料、资格、程序等；由自然资源和规划部门负责审核用地规划、用途管制要求等（其中涉及占用农用地、不符合规划的、须经县自然资源主管部门依法依程序办理农用地转用等手续；涉及占用林地的，须经县林业主管部门依法办理使用林地许可手续）；....，不予批准的，在作出决定之日起5个工作日内书面通知申请人，并说明理由。”3、建议将第三十七条“修改为“县农业农村主管部门应当会同乡镇人民政府加强农村住房建设管理动态巡查，并严格责任追究。对未经林业主管部门审核批准，擅自使用林地建住宅的，由林业主管部门依法查处”。县自然资源和规划局反馈意见：1、建议将第三十八条第二款中“....拒不改正的，由乡镇人民政府会同县直有关主管部门依法查处”修改为“....拒不改正的，凡未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡镇人民政府负责依法予以处罚；凡违法占用土地、特别是违法占用耕地建住宅的，由县农业农村主管部门负责依法查处”。我局逐条梳理并加以修正，最终形成送审稿，送县人民政府审定。

三、《办法》的主要内容

《办法》共39条。其主要内容适用于通山县辖区内城镇开发边界线以外区域的农村村民个人新建、扩建、改建农村住房的建设活动及其监督管理。 

四、其他需要说明的问题

（一）名词解释

农村村民个人建房：是指农村村民在依法取得的农村宅基地上自建房屋的行为。

宅基地：是指农村村民个人取得合法手续用以建造住宅的土地，包括住房、辅助用房和小庭院（或天井）用地；不包括农民生产晒场用地。

住房用地面积：每一户宅基地面积限额标准，使用耕地的不超过140平方米，使用未利用土地（建设用地）的不超过200平方米。

农村村民：是指户籍在集体经济组织，系该组织成员，依法享有农村土地承包经营权利，参与被征地集体经济组织分配，在被征地集体经济组织内部享有权利并承担义务。

（二）适用范围

通山县辖区内城镇开发边界线以外区域的农村村民。

通山县农业农村局

2021年10月26日